大悦城一线城市换仓：上半年密集出售中粮置地广场等优质项目，买入上海核心区地块
半年报发布后仅两天，大悦城的标杆项目——中粮置地广场就被摆上了货架。 这个位于北二环安定门外的项目曾获得过诸多赞誉，“中国城市更新新地标”、“中国楼宇经济新地标”，在大悦城控股2023年中报中，也是其写字楼板块浓墨重彩的一笔，租金收入占到上半年写字楼收入的将近三成。 中粮·置地广场 8月的最后一天，大悦城控股公告，其控股子公司西单大悦城拟通过北京产权交易所，公开挂牌转让北京昆庭资产管理有限公司100%股权及相关债权，交易挂牌底价为42.6亿元。 北京昆庭的主要持有资产就是中粮置地广场。 今年以来，大悦城一手先后出售深圳、上海等一线城市核心地段的优质资产，另一手则在新的布局中表现积极。9月初，大悦城控股旗下大悦城地产在上海联交所竞得虹口区有关地块，最新消息显示，深圳首座大悦城计划于2024年底在宝安新安街道亮相。 在业绩会上，大悦城控股管理层对《凤凰WEEKLY地产》解释了这一系列操作背后的考量：对市场价值较高且有条件尽快盘活变现的资产进行挂牌出售，同时，拿具有强大的开发潜力的地块。卖掉标杆 中粮置地广场是大悦城控股的老项目。 公开资料显示，项目建筑面积81454平方米，商业及配套面积9510平方米，于2016年9月正式动工，2018年8月1日正式投入运营使用。 根据北交所的信息，截至2023年6月30日，该项目营业收入为7828.81万元，营业利润为1409.37万元。 此次交易中，北京昆庭100%股权部分的底价为34.5亿元，西单大悦城有限公司对标的企业债权部分的挂牌底价为8.1亿元。 据业绩报告，大悦城地产上半年写字楼租金收入2.73亿元，同比增幅16.2%。其中，中粮置地广场租金收入7580万元，同比增加530万元，出租率83%，同比下降3个百分点。 出售核心资产，背后是大悦城面临着比较大的资金压力。 根据大悦城控股半年报，报告期内，公司实现营业收入143.1亿元，同比减少6.91亿元，下降4.60%。 其中销售收入104.89 亿元，同比下降13.98%，毛利率16.20%，同比下降15.43个百分点。报告期内公司实现净利润5.4亿元，同比下降48.92%，归母净利润0.51亿元，同比下降40.92%。 而大悦城控股旗下的港股上市平台大悦城地产也面临相同的问题。 其半年营收38亿元，同比下降58.3%，合约销售金额105亿元，同比下降35.4%，合约销售面积39万平方米，同比下降2.1%。 今年以来，大悦城一直在处置旗下的资产，除了中粮置地广场，在8月22日，全国产权行业信息化综合服务平台显示，大悦城旗下的上海鹏利置业发展有限公司100%股权挂牌转让，底价约41.42亿元，信息披露结束日为2023年9月18日。 上海鹏利置业主要持有上海中粮海景壹号5号楼、6号楼和7号楼三栋公寓楼。项目位于上海最核心地段——陆家嘴金融核心区，而出售的三个单元，是由开发商自持，并于2008年底正式变为高级服务式公寓。 上海，江景豪宅——中粮海景壹号楼盘 今年1月，大悦城控股子公司深圳市宝安三联有限公司拟通过深圳联合产权交易所股份有限公司以公开挂牌的方式出售位于深圳市宝安区9区共5套商业房地产，标的资产评估值约为6982万元。 从年报来看，上半年大悦城地产的租金收益总额为18.5亿元，去年同期为13.1亿元，可见对于大悦城来说，尽管住宅板块业绩出现下滑，但租金收益还是有一定保障。 而在现金流面临压力之际，卖掉核心的持有物业的确是缓解资金压力的有效手段。 大悦城内部人士则向《凤凰WEEKLY地产》表示：“几个项目的情况不太一样，北京的项目在做城市更新的时候也是可租可售的，现在养得比较好了，深圳属于沉淀资产盘活。”轻资产转型 大悦城控股在2015年就开始尝试轻资产运作模式。 当年，通过管理输出的模式接手天津津汇广场，后改名为天津和平大悦城，并于2016年发布“大资管”计划。 由于资金实力有限，越来越多房企开始加速推进轻资产转型。 半年报显示，报告期末，大悦城成功接手了汇京双子座、中糖大厦、大兴达瑞兴、天津津投广场等管理输出的城市更新项目。 目前大悦城在建、筹备的项目(含轻资产)13个，商业面积约148万平方米，商业项目全国布局45个，其中轻资产15个；管理输出项目8310万，去年同期为8444万。 尽管轻资产输出会减少资金成本，但对运营的要求更高。 同样是商业发展迅速的新城控股，其董事长王晓松在今年的股东会上表示：“轻资产项目盈利水平并没有那么高，要赚大钱又得回到规模的老路上。容易做的项目别人不会给你做，或者就是合作条件很差。轻资产难度大，相对优秀的人才也比较紧缺。” 大悦城在昆明螺蛳湾的轻资产项目就遇到了困境。 今年6月，昆明螺蛳湾中心（大悦城购物中心）地下一层460多间商铺被分成122个标的拍卖。 其中最小的商铺只有12平米，起价拍22.7万，最大的拍卖标的总共有257间商铺，拍卖起价1.32亿元。最终这些商铺遭遇流拍。 螺蛳湾2009年开启改造，2018年引入大悦城，当年首期开业，第二年大悦城二期也开业，可是由于商业体量太大不易运营，而且实体商业的处境已不是当年老螺蛳湾时期可比，开业后的大悦城给螺蛳湾投资公司的现金流贡献并不大。 昆明大悦城 上述内部人士表示：“大家现在都在规避风险，其实轻资产也成为主流了，感觉全行业只剩下一种打法，就是聚焦一线，轻资产输出。” 另一方面，大悦城的重资产却实现了稳定增长，从数据看，大悦城的购物中心实现销售额157.8亿元，同比提升30%，客流1.39亿人次，同比提升55%。上半年新开业三个购物中心无锡大悦城、北京京西大悦城、广州黄埔大悦汇，开业当天开业率、销售、客流指标均超额完成，出租率均超96%。 香颂资本董事沈萌表示：“大悦城的商业业态主打年轻人群体，在房地产遇冷之际，这个群体反而释放出更多消费能力，但这种稳定可持续的周期有多久，仍有不确定性。”加码一线 在出售一线城市的核心资源后，大悦城并没有停止拿地的步伐，特别是在一线城市的动作较为频繁。 9月，大悦城旗下的上海大区公司通过上海联交所以底价竞得上海市虹口区北外滩116地块，折合楼面地价94437元/平方米，项目定位为高端住宅壹号系。 大悦城控股“壹号”系五个项目中，有三个出自上海。2016年中粮天悦壹号二期入市，首日便完成138套，3000万元级别住宅的去化；2018年，中粮海景壹号开盘，全部437套房源当日清盘。 中粮瑞虹·海景壹号项目俯瞰效果图 另外，近期有消息称深圳首座大悦城计划于2024年底在宝安新安街道亮相，该项目是集商业、总部办公、高端商务公寓、住宅于一体的73万平方米大悦城综合体，其中商业面积为15万平方米。 上述内部人士表示：“公司后续肯定会聚焦一线核心城市，去拿更多好项目。未来房地产市场的主战场肯定都是顶着一线核心地段了，不是随便几个亿拿块地的小打小闹，并且未来房地产整体的开发节奏、资金使用，肯定是越来越谨慎。重资产的项目，现金流安全肯定是第一位，像北京土地市场其实就是个缩影，想拿的地拿不到，不想拿的大家都不想要。北京都是如此，二三线有价值的就更少了。” 业绩会上，大悦城控股管理层在回应《凤凰WEEKLY地产》上海拿地的问题时称：“上海北外滩地块位置优越，土地供应及库存水平相对有限，预期该地块具有强大的开发潜力。” 在市场调整周期，建发、越秀等地方国企异军突起，但一些老牌的国企也面临着生存的压力。过去三年，大悦城在房企排行榜以每年大概十名的速度前进，商业地产领域是其非常重要的阵地。在行业深度调整的周期，商业环境和运作模式又出现了很大变化，压力重重的大悦城能否保持其前进的步伐？
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